Jak działa wycena?
Cztery etapy analizy opartej na danych urzędowych i algorytmach statystycznych.
Etap 01 z 4
Dane transakcyjne
Ceny z aktów notarialnych - nie z ogłoszeń
Każda cena pochodzi z podpisanego aktu notarialnego. Ceny ofertowe są średnio o 5–12% wyższe od realnie zapłaconych - dlatego Metricon używa wyłącznie cen faktycznie zapłaconych.
RCN / GUGiK
Rejestr Cen Nieruchomości (Geoportal WFS) - oficjalne ceny z aktów notarialnych: adres, cena, metraż, piętro, rok budowy, współrzędne GPS.
NBP / BDN
Kwartalne raporty Narodowego Banku Polskiego - indeksy cen rynku wtórnego i pierwotnego dla każdego miasta osobno. Podstawa waloryzacji czasowej.
OpenStreetMap
Globalna mapa infrastruktury miejskiej aktualizowana przez społeczność - komunikacja, usługi, zieleń, uciążliwości. Podstawa etapu 04.
Dynamiczny zasięg geograficzny
Model samodzielnie dobiera promień wyszukiwania - w gęstej zabudowie wąski, na obrzeżach szerszy, tak by zawsze zebrać statystycznie wystarczającą próbę.
Horyzont czasowy i waloryzacja
Transakcje z ostatnich 36 miesięcy. Starsze waloryzowane przez miesięczny indeks NBP dla danego miasta. Nowsze mają większy wpływ na wynik.
Dlaczego nie ogłoszenia?
Cena z ogłoszenia to życzenie sprzedającego. Rynek weryfikuje ją przy akcie notarialnym - zazwyczaj kilka procent niżej.
Portale ogłoszeniowe pokazują cenę oczekiwaną. Akt notarialny to cena, którą kupujący faktycznie zapłacił.
Etap 02 z 4
Selekcja i filtrowanie
Kilkanaście warstw weryfikacji - nie każda transakcja trafia do modelu
Zanim transakcja wpłynie na wycenę, przechodzi przez wiele filtrów. Do modelu trafiają wyłącznie lokale naprawdę porównywalne z wycenianą nieruchomością.
Walidacja kompletności
Odrzucamy rekordy bez GPS, bez metrażu, bez daty transakcji lub z ceną poniżej progu rynkowego (symbolicze transfery, darowizny).
Filtr funkcji użytkowej
Tylko lokale mieszkalne - wykluczone lokale usługowe, komercyjne i inne niestandardowe przeznaczenia z rejestru RCN.
Filtr ceny za m²
Odrzucamy transakcje z ceną za m² poza zakresem rynkowym dla danego miasta - eliminuje subwencjonowane i luksusowe outliers.
Typ transakcji
Wykluczamy darowizny, zamiany, zniesienie współwłasności i wywłaszczenia - to nie są transakcje wolnorynkowe.
Dopasowanie metrażowe i segmentowe
Porównujemy lokale w zbliżonym przedziale powierzchni. Stosujemy stopniowe rozszerzanie pasma - od wąskiego do szerszego jeśli próba jest za mała.
Filtr anomalii ceny całkowitej
Transakcje, gdzie cena całkowita odbiega znacząco od mediany zweryfikowanych cen, są odrzucane - eliminuje sprzedaże wiązane (np. z garażem).
Filtr segmentu rynku
Preferujemy rynek wtórny wolny. Jeśli brakuje próby, poszerzamy o inne segmenty - ale zawsze z oznaczeniem i odpowiednią korektą.
Minimalna próba i fallback
Jeśli po wszystkich filtrach zostaje zbyt mało transakcji, model automatycznie poszerza promień i horyzont - zawsze z waloryzacją NBP.
Jedna transakcja nierynkowa lub anomalia cenowa może zaburzyć wynik o kilkanaście procent - dlatego odrzucamy je zanim wejdą do modelu.
Etap 03 z 4
Korekta atrybutów
Metoda porównywania parami - standard licencjonowanych rzeczoznawców
Żadne dwa mieszkania nie są identyczne. Każda transakcja jest korygowana do parametrów wycenianego lokalu - dokładnie tak, jak robi to licencjonowany rzeczoznawca metodą porównywania parami (MPP).
Waloryzacja czasowa (NBP)
Każda transakcja historyczna aktualizowana jest do bieżącego miesiąca przez miesięczny indeks NBP kalibrowany osobno dla każdego miasta.
Metraż (nieliniowość)
Mniejsze lokale osiągają wyższe ceny za m² - model uwzględnia nieliniową zależność między powierzchnią a ceną jednostkową.
Piętro, winda i wysokość budynku
Parter i ostatnie piętro wyceniane są inaczej niż środkowe kondygnacje. Obecność windy zmienia skalę premii za środkowe piętra.
Rok budowy i stan techniczny
Nowe budownictwo i lokale po generalnym remoncie osiągają wyższe ceny. Model rozróżnia cztery przedziały stanu: niski, standard, dobry, premium.
Technologia, materiał i ogrzewanie
Silikat i cegła premiowane, wielka płyta penalizowana. Pompa ciepła i ciepłownia miejska to premia; ogrzewanie węglowe - dyskonto.
Ekspozycja i cechy dodatkowe
Kierunek okien (południe premiowane, północ penalizowana), stan elewacji i klatki, domofon, osiedle zamknięte, balkon/taras/ogródek - każda cecha ma własną korektę rynkową.
Łączna korekta jest limitowana - wynik nie może oderwać się od realiów lokalnego rynku cenowego.
Etap 04 z 4
Scoring lokalizacji (POI)
Nie każdy przystanek jest równy - liczy się jakość, nie tylko obecność
Dwa mieszkania przy różnych przystankach autobusowych mogą mieć zupełnie inną wartość lokalizacyjną - przystanek na rynku głównym to nie to samo co przystanek na obrzeżach osiedla. Metricon ocenia każdy punkt osobno.
Tramwaj i metro - priorytet najwyższy
Tramwaj i metro to najcenniejsze kategorie komunikacji. Przystanek przy węźle przesiadkowym w centrum waży znacznie więcej niż końcowy przystanek na obrzeżach osiedla.
Autobus - zależny od gęstości sieci
Sieć autobusowa oceniana jest przez czas dojścia pieszo i liczbę przystanków w promieniu - do limitu nasycenia. Kolejne przystanki mają malejący wpływ.
Zieleń - powierzchnia ma znaczenie
Park miejski o dużej powierzchni waży więcej niż skwer. Minimalna powierzchnia terenu zielonego uwzględniana przez model to 2 000 m².
Codzienne usługi i zakupy
Sklepy spożywcze, apteki, szkoły, przychodnie - model ocenia dostępność w promieniu spaceru, z uwzględnieniem różnorodności, nie tylko liczby punktów.
Efekt nasycenia i promień strefowy
Promień wyszukiwania zależy od odległości od centrum - w centrum węższy, na obrzeżach szerszy. Nasycenie kategorii ogranicza maksymalny wynik, by uniknąć przeszacowania gęstych dzielnic.
Czynniki uciążliwości (malus)
Zakłady przemysłowe, infrastruktura kolejowa, tereny techniczne, nocne kluby w promieniu 150m - każdy obiekt obniża ocenę lokalizacji o stały malus, do określonego limitu łącznego.
Scoring lokalizacji to korekta addytywna względem mediany dla danego miasta - uzupełnia cenę transakcyjną, nie zastępuje jej.
Ocena stanu mieszkania ze zdjęć
Wgraj zdjęcia - AI oceni stan i zaproponuje kategorię
Nie wiesz jak ocenić stan techniczny? Wgraj zdjęcia wnętrz, a model AI zaproponuje ocenę. Zawsze możesz ją zmienić ręcznie przed wygenerowaniem raportu.
Podłogi i ściany
Rodzaj i stan wykończenia - panele, parkiet, płytki, tapety, farba.
Kuchnia i łazienka
Standard wyposażenia, stan sprzętów, jakość zabudowy.
Okna i drzwi
Typ stolarki, stan ościeżnic, jakość drzwi wewnętrznych.
Instalacje
Widoczny stan elektryki, grzejniki, wentylacja.
Zalecane minimum to 4 zdjęcia. Ocena AI zawsze można ręcznie nadpisać.
Dane techniczne - bez danych osobowych
Przetwarzamy ceny i parametry, nie tożsamość stron
Z Rejestru Cen Nieruchomości pobieramy wyłącznie dane techniczne. Żadne dane osobowe kupującego ani sprzedającego nie są przechowywane.
✓ Pobieramy
Cena transakcyjna, metraż, piętro, rok budowy, lokalizacja GPS.
✓ Waloryzujemy
Dane NBP do aktualizacji historycznych cen do bieżącego okresu.
✗ Nie pobieramy
Imiona, nazwiska, PESEL, NIP - niedostępne w systemie.
✗ Nie przechowujemy
Numery lokali, ksiąg wieczystych ani danych notariusza.
Dane pobierane są przez publiczny interfejs WFS Geoportalu zgodnie z wytycznymi GUGiK.
Wycena Metricon jest oszacowaniem statystycznym i nie zastępuje operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami.